1974年末，我購買了我的第一批投資項目，一套位於懷基基邊緣的小房子。這是一套價值5．6
萬美元的房子，帶有雙人臥室和單人洗澡間，這是一套非常好的供出租用的套房……我知道它很
快就會被租出去。
　　我開車到我富爸爸的辦公室，非常興奮地向他顯示這筆交易。他看了一眼文件，立刻抬頭問
我：
　　「你准備每月賠多少錢？」「大約每月100美元。」我說。
　　「別傻了，」富爸爸說，「我沒有看這些數字，但是我從這些文件中已看出你將損失得比這
多得多。此外，你到底為什麼投資明明知道會賠錢的東西？」「嗯，這房子看起來不錯，我認為
挺值的。稍微粉刷一下，它就會跟新的一樣。」我說。
　　「這還是不能說明問題。」富爸爸得意地笑道。
　　「好吧，我的不動產代理商告訴我，不要擔心每個月賠錢，他說幾年以後，這所房子的價格
會翻倍，而且，政府會對我每月的損失提供稅收減免。此外，這是一筆非常好的交易，我擔心如
果我不買，別人會去買的。」富爸爸站起來，關上他辦公室的門。當他這樣做的時候，我知道我
將要接受他的重要教誨。在這以前，我已經上過很多類似的課程。
　　「那麼你每月將損失多少錢？」富爸爸再次問道。
　　「大約每月100美元，」我緊張地重複道。
　　富爸爸邊瀏覽文件邊搖頭，教誨開始了。那天我學到的關於貨幣和投資的知識比我在過去27
年裡學到的還要多。富爸爸很高興我採取主動並投資於房產，但是也明確地指出我犯了一些可能
釀成一場財務災難的毀滅性錯誤。然而，我從這次失敗的投資中吸取的教訓使我在以後的幾年中
賺到了幾百萬美元。
　　
錢是用你的頭腦來看的
 
　　「有些東西你的眼晴是看不到的，」富爸爸說，「不動產就是不動產，公司股票就是公司股
票，這些東西你能看到，但是你看不出什麼是重要的。決定某種東西是不是一項好投資的還有：
交易、財務協議、市場、管理、風險因素、現金流、企業結構、稅法和很多其他的事情。」
　　這時他開始分析這筆交易中存在的問題：「你為什麼要付這麼高的利率？你認為你的投資回
報是多少？這項投資與你的長期財務戰略吻合嗎？你的房屋閒置率是多少？你的頂利率是多少？
你檢查了資產合夥人的背景嗎？你計算管理成本了嗎？你打算用多大比例計算修理費用？你知道
這個城市剛剛宣佈要在那個地區修路以改善交通狀況嗎？—條大道就要從你的房前穿過。居民們
將要搬走，以躲開這個歷時1年的工程，你知道這些嗎？我知道現在市場看好，但是你知道是什麼
在驅動市場，商業經濟還是貪婪？你認為這種趨勢會維持多久？如果你的房子租不出去，你將怎
麼辦？
　　如果租不出去，你如何讓你的房子和你自己生存下去？
　　還有，是什麼使你認為賠錢是筆好買賣？這是真正令我擔心的事情。」「看起來這不是一筆
好買賣。」我有氣無力地說。
　　富爸爸笑著站起來，握了握我的手。「我很高興你采取行動，」他說，「大多數人想到了，
但沒有行動。如果你做事，就會犯錯誤，而正是從錯誤中我們學到的東西最多。但是一定要記住，
任何重要的東西事實上是無法在教室中學到的，必須要通過采取行動，犯錯誤，然後改正錯誤來
學習。這時智慧才會產生。」我覺得好受了一些，而且我准備學習。
　　「大多數人投資，」富爸爸說，「95%是用他們的眼睛，而僅有5%是用他們的大腦。」富爸爸
繼續解釋道，當人們購買一項不動產，或者一隻股票時，通常是根據他們眼睛所看到的，或者經
紀人所告訴他們的，或者一位同事的熱情暗示來做出他們的決策。他們通常是用情感而不是理智
進行購買。
　　「這就是為什麼10個投資者中有9個賺不到錢，」富爸爸說，「雖然他們不一定賠錢，但是他
們就是賺不到錢。他們只是收支平衡，賺些錢，也賠些錢。這是因為他們用眼睛和情感投資，而
不是用他們的大腦投資。許多人投資是因為他們想迅速變富，他們最終不是成為投資者、而是成
為夢想家、盲從者、投機者和騙子，到處都是這種人。現在讓我們坐下來，回到你做的這筆賠錢
買賣上，我將教你如何把它變成掙錢的交易。我要開始教你用你的大腦去看你的眼睛所看不到的
東西。」
  
由差變好
 
    第二天上午，我回到不動產代理商那兒，拒絕了這份協議並重新開始協商。這不是一個令人
愉快的過程，但是我學到了很多。
　　三天後，我又去看我的富爸爸。價格沒有改變、代理商得到了全部佣金，因為他應該得到它，
他為此付出了工作。但是雖然價格保持不變，投資的條款卻大不相同了。通過重新協商利率，支
付條款和償還期，我現在不是賠錢，而是肯定每月能掙80美元的淨利潤，而且已經扣除了管理費
用和閒置費用。如市場不好的話，我甚至能夠降低價格，而且仍然掙錢，如果市場變得更好，我
將提高租金以獲取更多的收益。
　　「按以前的協議，我估計你將每月損失至少150美元，」富爸爸說，「甚至可能更多。如果你
繼續用你的工資來支付每月損失的150美元，你能支付多少筆這樣的交易？」「幾乎一筆也不能，」
我回答說，「我沒有多餘的150美元。如果我的這筆生意還維持原樣，我每個月都會覺得手頭緊張，
即使享受了稅收減免，我可能不得不再找一份工作以支付這筆投資。」「可是現在，你能支付起
多少筆有80美元現金流入的交易？」富爸爸問。
　　我笑了，說：「和我能得到的一樣多。」富爸爸點頭表示同意。「現在去找更多這樣的交易
吧。」幾年後，夏威夷的不動產價格上漲。我不只有一項資產升值，而且有7項資產價值增倍。這
就是財商的威力。
　　
「你不能這樣做」
  
    關於我的第一筆不動產投資，我還要附帶提一件重要的事情。當我把我的新價拿給不動產代
理商時，他對我說的惟一一句話就是：「你不能這樣做」。
　　花費時間最長的是說服代理商開始考慮我們如何做我所希望做的事。在任何事件中，都有我
從這次投資中學到的許多教訓，其中之一就是認識到，當某人對你說「你不能這樣做」時，他可
能正用一隻手指著你……但是你要用三隻手指反過來指向他。
　　富爸爸告訴我「你不能這樣做」並不一定意味著「你不能」，多數情況下是「他們不能」。
　　有一個經典例證就發生在很多年前。當人們對想使人類飛上天空的懷特兄弟說「你們不能那
樣做」時，感謝上帝，懷特兄弟沒有聽從。
　　
尋找住所的1．4萬億美元
 
　　每天都有1．4萬億美元通過電子系統環繞地球運轉，而且數額正在增加。今天，被創造和可
獲得的貨幣比以往任何時候都多，問題是今天的這些貨幣是看不見的，它們是電子貨幣。所以當
人們用眼睛尋找貨幣時，他們看不見任何貨幣。大多數人靠工資單辛苦地生活，然而每天有1．4
萬億美元環繞地球找尋想要它的人。它在找尋知道如何照顧它、培育它並能使它成長的人。如果
你知道如何照顧貨幣，貨幣就會湧向你並且拋給你的人會乞求你收下它。
　　但是如果你不知道如何照顧貨幣，貨幣就會遠離你。記住富爸爸對財商的定義：「財商不是
你能掙多少錢，而是你能保有多少錢，錢為你工作的努力程度，以及這筆錢能維持多少代。」
  
盲人為盲人帶路
  
    「一般人在他們投資時，95%是靠眼睛，僅5%是靠頭腦，」富爸爸說，「如果你想成為象限
右側的『B』和『I』那樣的專業人員，你需要訓練你的眼睛只占5%，而頭腦占95%。」富爸爸繼
續說，那些訓練用頭腦看錢的人對那些沒有這樣做的人有巨大的影響力。
　　他對我聽從誰的財務建議態度強硬。「大多數人在財務上努力掙扎的原因就是因為他們聽從
了那些和他們一樣對貨幣一竅不通的人的意見。如果你想讓錢到你那裡去，你必須知道如何照顧
它。如果錢在你的頭腦中沒有處於第一位，那麼它就不會粘到你的手上。如果它不粘到你的手上，
那麼錢以及有錢的人都會遠離你。」
  
訓練你的大腦認識錢
 
    那麼，訓練你用大腦看錢，第一步要做什麼呢？答案很簡單，就是金融學。金融學使你具有
理解資本主義語言和數字系統的能力。如果你不理解這些語言或數字，你可能像是在說外語……
而且在很多情況下，每個象限都代表著一種外語。
　　如果你觀察現金流象限，

每個象限就像一個不同的國家，他們不都使用相同的語言。如果你不明白他們的詞語，你也不會
理解他們的數字。
　　例如，如果一位醫生說，「你的高壓是120，低壓是80」，這是好還是壞呢？這就是你需要知
道的有關你的健康的全部信息嗎？答案顯然是「不是」，但是，這將是一個開始。
　　這就好像說：「我股票的p/e值是12，我的公寓的頂利率是12。這是我需要知道的有關我的財
富的全部信息嗎？答案還是否定的，但這同樣意味著一個開始。至少我們開始說同樣的語言，使
用同樣的數字，而這就是金融學即財務知識基礎的開始。開始時就是要認識這些語言和數字。」
醫生說的話來自「S」象限，而後一類人說的語言和數字則出自「I」象限。它們可能也是不同的
外語。
　　我不同意人們說「掙錢首先要花錢」。
　　依我的觀點，用錢掙錢的能力起源於對這些詞語和數字的理解。就像我的富爸爸一直說的：
「如果錢在你的頭腦中沒有處於第一位，那麼它不會粘到你的手上。」

知道真正的風險是什麼

　　訓練你的大腦認識錢，第二步是學會識別真正的風險是什麼。當人們對我說，投資是有風險
的，我會說，「投資沒有風險，沒文化才是有風險的。」投資更像飛行，如果你念過飛行學校，
並用幾年時間有了一定的經驗，那麼飛行是充滿樂趣和令人興奮的。但是如果你從沒念過飛行學
校，那麼我建議你把飛行留給別人。
　　
壞建議是有風險的

　　富爸爸堅信，任何財務建議都比沒有財務建議好。他是一個思想開放、謙遜有禮的人，能傾
聽很多人的意見。但是最終他憑借自己的財商做出決定：「如果你一無所知，那麼任何財務建議
都比沒有財務建議好。但是如果你不能區分出好建議和壞建議，那麼任何財務建議都將是非常危
險的。」

　　富爸爸堅信，大多數人在財務方面努力掙扎是因為他們按照從父輩傳下來的財務信息行事……
並且大多數人都不是出自於財商顯赫的家庭。「壞的財務建議是有風險的，而大多數壞建議都是
從家庭裡傳下來的，」他經常說。「不是因為說了什麼，而是因為做了什麼。孩子們通過例子學
習多於通過語言學習。」

你的顧問只能和你一樣聰明

　　富爸爸說：「你的顧問只能和你一樣聰明。如果你不聰明，他們就不能告訴你太多；如果你
有財務知識，有能力的顧問就能給你提出更複雜的財務建議；如果你沒有財務知識，他們必須按
照法律僅為你制定安全、沒有風險的財務戰略；如果你不是一個老練的投資者，那麼他們僅能建
議低風險、低回報的投資，例如『多樣化』的投資。沒有哪個顧問會選擇花時間教你，因為他們
的時間也是金錢。因此，如果你靠你自己學到的財務知識經營你的錢，那麼有能力的顧問會告訴
你只有少數人才會看到的投資和戰略。但是首先，你必須使你自己變得有知識。永遠記住，你的
顧問只能和你一樣聰明。」

你的銀行家在對你說謊嗎？

　　富爸爸同幾位銀行家保持來往，他們是他財務小組的重要組成部分。雖然他是他們的親密朋
友，並且尊敬他們，但是他始終認為，他必須為自己的最大利益小心警惕……就像他期望那些銀
行家為他們自己的最大利益小心警惕一樣。
　　經歷了1974年的投資之後，富爸爸問我：「當銀行家告訴你，你的房子是一項資產時，他是
在說實話嗎？」因為大多數人都沒有金融知識，不知道金錢游戲，所以他們通常必須聽從他們所
信賴的人的建議。如果你沒有金融知識，那麼你需要信賴某個你希望是有金融知識的人。很多人
根據別人的建議而不是他們自己的建議投資或管理他們的錢，而這樣做是有風險的。
　　
他們不是在說謊……他們只是沒告訴你事實

　　事實上是，當銀行家告訴你，你的房子是一項資產時，他們真的不是在對你說謊，他們只是
不想告訴你全部的事實。當你的房子是一項資產時，他們卻不說它是誰的資產。同時如果你讀財
務報表，你就會很容易地發現你的房子並不是你的資產，而是銀行的資產。記住我的富爸爸對資
產和負債的定義，這出自《富爸爸，窮爸爸》一書：
　　「資產是把錢放到我兜裡的東西；
負債是把錢從我兜裡拿出來的東西。」
象限左側的人事實上不需要知道這種區別。他們大部分人對工作穩定很滿意，有自認為屬於
他們的漂亮的房子，他們感到驕傲，並認定他們對自己的房子有控制力，只要他們支付分期付款，
就沒有人能把房子拿走。
　　但是象限右側的人需要知道這樣一種區別。要想擁有財務知識和財商，就要全面了解貨幣的
知識。在財務方面有一定基礎的人知道抵押貸款不是一項資產，而是平衡表上的一項負債。你的
抵押貸款事實上是對方的平衡表，即銀行的資產負債表上的一項資產……而不是你的資產。

　　任何記過賬的人都知道資產負債表必須平衡，但是平衡在哪裡呢？事實上，你的資產負債表
並不平衡。如果你看看銀行的資產負債表，就知道這些數字的真正含義。

　　現在它平衡了，合理了。這就是「B」和「I」的記賬辦法，但是這不是會計基礎中所教的方
法。
　　在會計學中，你會把你的房子列為資產而把你的抵押貸款列為負債。還應注意的是，你的房
子的「價值」隨市場波動而變化，而抵押貸款是確定的負債，不受市場影響。但是，對於「B」或
「I」，你的房子的「價值」不被看作資產，因為它不能帶來現金流。
　　
如果你還清抵押貸款，情況會怎樣？

　　許多人問我：「如果我還清了抵押貸款，情況又會怎樣？這時我的房子是資產嗎？」我的回
答是：「大多數情況下，回答仍是否定的，房子仍然是一項負債。」有幾個原因可以解釋我的回
答。一個是維修費和保養費。財產就像一輛汽車，即使你不使用它，它仍要不斷地花錢維護……
　　一旦事情開始出現問題，好像所有的問題都會跟著出現。大多數情況下，人們用稅後收入支
付房子和汽車的修理費用，而「B」和「I」象限中的人只把產生收入、帶來正的現金流的財產列
為資產。
　　沒有抵押貸款的房子也是負債的主要原因是你仍然沒有真正擁有它……我是說真正地擁有。
即使你擁有它，政府也要向你征稅。只要停付你的財產稅，你就會發現誰才真正擁有你的財產。
　　這就是稅收留置權的起源……這點我在《富爸爸，窮爸爸》一書中也曾提到過。稅收留置權
是一個獲得至少16%的利息的好方法，如果房主不繳納他們的財產稅，政府將對他們應收的稅收征
收利息，利率從10%到50%。讓我們討論一下這種暴利，如果你不納財產稅，像我一樣的人就等於
替你繳納……那麼在很多州，你就欠了我稅收以及利息。如果在一定時間內，你不付稅收和利息
給我，我僅因我投入了錢就可以拿走你的房子。大多數情況下，財產稅在退還時有優先權，甚至
優先於銀行抵押貸款之前。我曾有機會買到一些房子，為此所納稅不到3，500美元。
　　
不動產的定義

　　再次強調，要用你的大腦而不要用你的眼睛看錢。為了訓練你的頭腦，你現在必須知道有關
詞彙的真正定義和數字系統。
　　現在，你首先應該知道資產和負債的區別，而且你應該知道「抵押貸款」的定義是一項「直
到死亡都有效的協議」，以及「財務」的定義，即財務意味著懲罰。你現在要學習「不動產」這
個詞的來源以及一個流行的金融工具叫做「衍生工具」。很多人認為「衍生工具」是新生事物，
但事實上，它們很早就已經產生了。
　　「衍生工具」的簡單定義是「派生於別的事物中的事物」。衍生工具的一個例子是桔子汁，
桔子汁是桔子的一種衍生品。
　　我過去常認為，不動產意味著「真實的」或者是可觸摸的某種東西。我的富爸爸向我解釋說，
英文「不動產」（real estate）
　　這個詞實際上產生於西班牙語的「真實的」一詞，含義是「皇室的」。El Camino Real是指
皇室的馬路，不動產是指皇室的資產。
　　1500年左右，農業時代結束，工業時代開始，權力不再基於土地和農業。君主們認識到，他
們不得不根據土地改革法案進行改革，該法案允許農民擁有土地。這時，皇室創造出了衍生工具
。這些衍生工具，如通過對土地所有權的「納稅」和「抵押貸款」，成為讓平民融資並獲得土地
的一種方式。稅收和抵押貸款是衍生工具，因為它們起源於土地。你的銀行家不會稱抵押貸款為
衍生工具，他們會說它是由土地「保證」的……不同的說法，相同的含義。因此，當皇室認識到，
金錢不再產生於土地而是產生於來源於土地的「衍生工具」時，君主們建立了銀行，讓銀行管理
新增加的事務。今天，土地仍叫「不動產」，因為無論你為它支付多少錢，它都不再真正屬於你，
它仍舊屬於「皇室」。
　　
你的利率是多少……真實利率？

　　富爸爸為他所支付的每1分利率進行態度強硬的斗爭和協商。
　　他問我，「當銀行家告訴你，你的利率是8%時……這是真的嗎？」我知道這不是真的，只要
你學會讀數字就會了解。
　　讓我們假設，你買了一所價值10萬美元的住宅，首付2萬美元，並以8%的利率和30年償還期向
銀行借到余下的8萬美元。
　　5年後，你將付給銀行35，220美元，其中31，276美元是利息，僅有3，944美元是償還債務。
　　如果你持有這筆貸款30年，你將支付本息共211，323美元，大大多於你最初借到的8萬美元。
你支付的利息總和是：131，323美元。
　　另外，這211，323美元還不包括財產稅和貸款保險費。
　　有趣的是，131，323美元看起來比8萬美元的8%要多得多。
　　這更像是利率為160%的30年貸款。如我所說，他們並不是在說謊……他們只是沒有說出全部
事實真相。如果你不會讀數字，那麼你真的永遠也不會知道；如果你對你的房子很滿意，你實際
上不會介意。但是，當然，這個行業知道，幾年以後……你又會想另一棟新房子，一棟更大的房
子，一棟更小的房子，一棟別墅，或者重新融資你的抵押貸款。他們知道這點，而且事實上，他
們正熱切等待著它的發生。
　　
行業平均值

在銀行業，抵押貸款的平均期限是7年，即銀行期望人們每7年買一次新房子或重新融資一次。
這個例子意味著，他們期望每7年後收回他們最初的8萬美元，再加上43，291美元的利息。
　　而這就是稱它為「抵押貸款」的原因，這個詞起源於法語「mortir」，意思是「死前協議」
。事實是大多數人努力工作，不斷地使用新的抵押貸款。針對這些，政府提供稅收減免，鼓勵納
稅人購買更貴的房子，而這意味著將有更多的財產稅交給政府。不要忘記，每家抵押貸款公司還
都要求你為你的抵押貸款購買地產保險。
　　每次我看電視，都會看到那些商業廣告裡，英俊的職業棒球和橄欖球運動員微笑著勸告你，
把你的所有的信用卡債務變成「賬單合併貸款」。這樣，你能還清所有這些信用卡，並以更低的
利率獲得新的貸款。這時他們會告訴你為什麼這樣做是明智的：
　　「賬單合併貸款是你的一項聰明的轉移，因為政府將給你支付抵押貸款利息的稅收減免。」
觀眾認為他們看到了良機，跑到他們的金融公司，重新對他們的住房進行融資，還清他們的信用
卡，還覺得自己相當的明智。
　　幾周之後，他們去逛商店，看到一件新衣服，一個新除草機或者意識到他們的孩子需要一輛
新自行車，或者因為他們精疲力盡而需要度假。於是他們不得不辦一個新的信用卡——或者突然
他們收到了一個新信用卡，因為他們還清了另一個。他們有很好的信用，他們支付他們的賬單，
他們意志堅定並對自己說：「噢，繼續下去。你應該這樣，你每月可以還清一些。」情感戰勝了
邏輯，新的信用卡從隱蔽處溜了出來。
　　正如我所說，當銀行家對你說你的房子是一項資產時，……
　　從某種意義上說他們是在說謊。當政府為你的負債提供稅收減免時，這不是因為它關心你的
財務未來。政府關心的是政府自己的財務未來。因此，當你的銀行家、會計師、律師和老師誠實
地告訴你，你的房子是一項資產時，可他們卻沒有說出那究竟是誰的資產。

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